谢家瑾同志在全国房改及房地产工作座谈会上的工作报告
同志们：
21世纪的钟声刚刚敲响，我们就欢聚在安徽马鞍山，召开全国房改及房地产工作座谈会，共商新世纪产业改革和发展大计。这次会议的中心任务是：贯彻党的十五届五中全会及全国建设工作会议精神，总结“九五”工作，研究“十五”发展规划与工作思路，部署2001年工作。会上，几位部长要作重要讲话，希望大家认真贯彻。我先就“九五”工作和下步工作安排向大会作一个汇报。
一、“九五”房改与房地产工作的简要回顾
“九五”时期，是我国住房新旧体制转换、住宅建设与房地产业运行环境发生深刻变化的重要时期，也是我国住宅与房地产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。“九五”初期，我们深入贯彻国家对房地产市场宏观调控的各项措施，将房地产开发投资逐步纳入了理性发展的轨道。但在这个阶段，实物分房的城镇住房旧体制还起着主导作用。“九五”中期，为应对东南亚金融风波，中央果断地作出了采取积极的财政政策，扩大内需、拉动经济增长的战略决策，提出要把住宅建设培育为新的经济增长点和消费热点。期间，以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台为标志，住房分配体制的改革取得了突破性进展。“九五”后期，随着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实，住房旧体制基本打破，新体制初步形成，个人买房迅速启动，住宅建设规模加大，住房市场开始发挥其在资源配置和拉动经济中的重要作用。正是在这一大的背景下，我国住宅与房地产业取得了前所未有的成就，提前、全面完成了“九五”计划确定的主要目标，对国民经济持续快速健康发展起到了促进作用。
“九五” 前四年，城镇住宅建设投资16,007.5亿元，比“八五”前四年增加9,744.8亿元，增长155%；城镇住宅投资占全社会固定资产投资的15.08%，比“八五”前四年提高0.78个百分点。共建成城镇住宅18.35亿平方米，比“八五”前四年增长67.18%。平均每年竣工住宅4.59亿平方米，大大高于“九五”计划提出的年竣工住宅2.4亿平方米的目标。在1998年底就提前两年实现了“九五”计划提出的，到2000年末城镇人均住房面积达到9平方米的目标，2000年底城镇人均居住面积已超过10平方米。同时,住宅建设的工程质量、功能质量、环境质量有了明显提高。
“九五”前四年，共完成房地产开发投资14,112.2亿元，占全社会完成固定资产投资的13.3%，商品房销售面积比“八五”同期增长105.59%。
回顾“九五”，值得欣慰的是，我们经受了住房分配体制改革和产业发展机制转轨带来的挑战，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和政策突破，使我国住宅与房地产业开始在更高、更新的层次上运行，为今后的持续发展奠定了基础。 目前，住宅与房地产业运行状况总体是好的，房地产市场特别是住房市场呈现出供销两旺势头，较明显地处于景气状态。据国家统计局统计快报，2000年1-11月，全国房地产开发完成投资3,744.3 亿元，占固定资产投资的20.6%。与1999年同比，商品住宅施工面积增长17.91%，竣工面积增长22.26%，销售面积增长38.79%，销售额增长44.5%。
“九五”期间，我们主要在以下几个方面取得了重大进展：
1、基本实现了住房实物分配向货币分配的转换。从98年下半年开始，全国相继停止了住房的实物分配。各地按照“老房老办法，新房新制度”的总体思路，逐步推行住房分配货币化。房价收入比在4倍以上的城市，大多按照“‘老人’一次性补贴、‘新人’按月补贴”，制定了住房分配货币化的方案，陆续开始发放住房补贴。不少城市采取对新职工按月增加公积金的办法，简化了住房补贴操作。住房分配货币化方案的实施，有效地提高了职工个人的买房支付能力，使职工以现有工资的一部分，加上住房公积金和住房补贴组成的住房工资，走向市场买房。
去年1 9月，天津1202个单位对18,000个职工发放住房补贴9.05亿元，带动职工购房108万平方米，购房支出28亿元，其中个人出资18.95亿元。补贴资金与个人出资的比例达到1：2。江苏徐州市从1996年到2000年11月，共有658个单位向13，582个职工发放住房补贴2.8亿元，带动购房面积122.2万平方米，购房支出15.89亿元，其中个人净出资13.09亿元，补贴资金与职工个人出资的比例为1：5.7。其他一些实施了货币化方案的城市情形大体相似。住房补贴的发放，调动了个人的购房资金，扩大了住房消费，带动了住房市场的繁荣。
2、现有公房改革加快，住房所有制结构发生了重大变化。近两年，各地进一步加大了公房出售的力度。目前，全国可出售公房的80%以上已出售给职工，形成了以居民私有产权为主、多种产权形式并存的新的住房产权格局。其中，35个大中城市中有7个城市的公房出售率达90%，广东省已经在全省范围内完成公房以房改成本价出售的工作。
与此同时，国家计委、建设部和财政部联合下发了《关于积极稳妥地推进公有住房租金改革的意见》。北京等城市将提高房租和增发提租补贴结合，深圳、贵阳及大部分中小城市和国有大中型企业的公有住房租金率先达到了成本租金水平。现有公有住房改革步伐的加快，进一步改变了职工的住房观念，为住房二级市场的开放和活跃创造了条件。
3、初步建立了针对不同收入群体的多层次的住房供应体制。国务院23号文件确立了高收入家庭购买或租住市场价商品房，中低收入家庭购买经济适用住房，最低收入家庭申请廉租住房的新的住房供应体系，并提出重点发展经济适用住房。各地加大了经济适用住房建设力度，1999年全国经济适用住房竣工面积超过了1亿平方米，2000年尽管计划下达比较晚，但建设和销售情况良好。大多数地方对购买经济适用住房的中低收入家庭和申请租住廉租住房的最低收入家庭的收入标准作出规定，将经济适用住房建设纳入健康发展的轨道。包头市一方面落实对经济适用住房建设的各项优惠政策，控制了售价并规范了销售对象，做到以销促建，以销定产，供销两旺；同时，还在经济适用住房建设中率先增加供暖调控温阀和单户暖气计量表以及地热辐射能取暖技术，受到购房家庭的欢迎。 1999年，建设部下发了《城市廉租住房管理办法》后，不少城市都制定了贯彻意见，上海、成都、福州、青岛、马鞍山等城市的廉租住房制度已开始运行。
4、加快开放住房二级市场，存量与增量市场联动效应明显，市场结构开始发生重大变化。1999年以来，国家关于已购公有住房和经济适用住房上市交易的政策基本明确，我们在全国范围内加快推广上海的经验，鼓励居民卖小房，买大房；卖旧房，买新房；卖次房，买好房。把有房的人拉入市场，通过换购住房，扩大住房消费，增加买房投入，改善住房条件。上海自96年开始试点以来，已购公有住房上市量累计67，333套，占全市已出售公房的5%。90%家庭换购了新房，推动了存量市场与增量市场的共同繁荣。2000年全市销售商品房1，500万平方米，二手房买卖750万平方米，交易额达656 亿元，房地产业已成为该市六大支柱产业之一。安徽马鞍山市通过开放二级市场，带来新房和二手房买卖的联动效应，经济适用住房需求旺盛，一度供不应求。现该市有13,000个家庭登记将已购公房上市换购新房，有8,600个家庭登记买旧房，促使市政府进一步加快住房建设，以适应市场的需求。宁波、吉林、南通等城市去年存量住房的交易量已经大于商品房的销售量。宁波通过二级市场的低门槛政策，调动职工二次购房置业，一年就拓展住房消费近40万平方米。南通开放二级市场一年多，已购公房上市13，231套，占已出售公房的17.64%。90%换购了住房，其中80%买了新房。该市一年多来，向7，201户职工发放住房补贴1.54亿元，有三分之一的住房补贴对象购买了二手房。由此可见，存量房上市，不仅“创造”了更大的住房需求，让更多的居民以此成为增量房的消费者，还增加了市场的供给，给买房人更多的选择。
5、鼓励住房消费的税费政策有了重大突破，带动了住房交易的活跃。经国务院同意，财政部、国家税务总局下发了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，财政部、国家税务总局和建设部又联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。积极的财税政策，进一步调动了居民购房的热情，各地的房地产交易大会都传来住房销售见旺的好消息。成都去年举办的三次住房交易会上，成交金额就达66亿元。税负下调带动了市场的繁荣，带来了税收的大幅度增长，天津、杭州、合肥、南昌等城市近二年来交易额大幅度上升，带来契税收入明显增长。其中，天津市1998年房地产交易契税收入仅1，600万元，1999年为1.3亿元，2000年1-11月达2.5亿元。
经国务院批准，最近财政部、国家税务总局又下发了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，使税负较大幅度的下降。这一政策的出台，对于加快培育和搞活住房租赁市场，发挥其对消费和投资的双向拉动作用，以及调整住房市场的结构，都将产生积极的作用。
6、住房信贷政策的调整，带来了个人住房贷款规模快速增长。国务院23号文件下发后，国家放宽了一段时间以来对房地产开发建设贷款规模的限制，对经济适用住房开发建设贷款实行指导性计划管理。同时，扩大了个人住房贷款的发放范围，取消了规模限制，适当放宽了贷款期限，鼓励发展住房公积金贷款与商业银行贷款的组合贷款，促进了个人住房贷款业务的增长。从1998年起，商业银行新增个人住房贷款额、个人住房贷款余额逐年翻番。2000年1-11月，新增个人住房贷款1，610亿元，是1999年的2.16倍；贷款余额2，960亿元，比上年增加135%，相当于1997年底的15.6倍。
与此同时，住房公积金制度得到进一步发展。一是归集数额大幅度增加。到2000年9月底，全国共有6，777万职工建立了住房公积金，归集余额1，669亿元，发放个人住房贷款余额444亿元。二是调整了贷款投向。《条例》发布后，各地基本上停止了住房建设专项贷款和单位购建住房贷款的发放，加大了个人住房贷款的发放力度。2000年9月底，住房公积金个人住房贷款余额是1998年底的2.8倍。上海、天津和江苏、浙江的一些城市当年公积金个人贷款额已超过当年归集额。三是管理工作逐步规范，基本实现住房公积金专户管理，记账到职工个人。1999年下半年，财政部商建设部发布了《住房公积金财务管理办法》和《住房公积金会计核算办法》，规范了住房公积金财务、会计制度。各地普遍调整了会计科目，对住房公积金和其他住房资金实行了分账管理、分别核算。四是社会监督机制逐步完善。多数地级以上城市对管理中心实行了定期审计，向职工发放了缴存公积金的有效凭证，定期与单位和职工对账，并开通了个人账户的磁卡查询和电话查询系统，增强了管理透明度，加强了社会监督，维护了职工的合法权益。
7、消化空置商品房政策的出台和贯彻，推动了空置房的消化工作。1999年，国务院办公厅批转了海南省消化空置商品房的实施方案后，各地采取减免税费、控制开发总量、限价销售、拆迁房屋货币还迁、利用空置房作为基础设施项目拆迁安置用房等措施，多渠道消化空置商品房。至去年10月底，海南省销售商品房176万平方米，销售额约17.5亿元，使空置面积比98年减少了30%。今年，海口市按照“宜商则商，宜住则住，宜绿则绿，宜拆则拆”的原则，采用限期建设，现状竣工或利用，权益置换等多种方式，推动停缓建工程的处置工作。目前已有76宗停缓建工程的处置方案经市政府批准，15个项目已经按处置方案复工或即将复工，收到较好的效果。青岛市政府组成有关部门对全市所有空置楼盘全面清理，分栋确定指导政策，并制定了目标责任制，消化量已近50%。随着各地消化工作力度的加大，加之去年不少地方商品住房销售面积大于同期竣工面积，使空置商品房面积的增长势头明显趋降。
8、房地产中介日趋活跃，住房消费服务得到全面拓展。 随着千家万户入市买房，买卖搭桥、租赁代理、置业担保、电子商务等住房消费服务领域大大拓展。上海房屋置换公司通过全市设点、连锁经营，网络化的信息体系、全方位的服务功能，为买卖双方提供方便快捷的服务，受到购房群众的欢迎，他们的经验在全国得到推广。贵州房屋置换中心推出“房屋银行”开展住房出租委托业务。业主将出租住房存入后，即可按月得到租金收入，出租经营及收租等均由中心代理。半年受理出租委托住房9，560套，代理租出9，301套，租出率达97.29 %。此外，在总结成都、沈阳等地试点经验的基础上，建设部和中国人民银行下发了《住房置业担保管理办法》，大连、青岛、武汉、包头、马鞍山等城市相继开展了住房置业担保业务，推动了个人住房贷款的增长。
“九五”期间，有13，602人通过全国统一考试、注册，取得了房地产估价师执业资格。按照国务院的统一部署，去年我们加快了房地产估价机构脱钩改制的步伐，目前大部分城市已经完成或即将完成此项工作，对促进业内公平竞争，提升行业水平将起到重要作用。
9、物业管理体制初步建立，竞争机制的形成推动了行业进步。近五年，是我国物业管理发展的关键时期。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的规定，全国近6，000个5万平方米以上的新建住宅小区实施了物业管理，从根本上改变了过去小区面貌“一年新、两年旧、三年破”的状况，为广大居民创造了安全、舒适的生活环境。1997年后，各地学习大连的经验，在对旧住宅区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的支持和拥护。部分地区实施物业管理的覆盖面已超过50%，物业管理行业队伍不断壮大。据不完全统计，目前我国物业管理企业已逾2万家，从业人员超过200万人。在深圳经验的带动下，近两年，全国有50多个城市开展了物业管理项目的招投标活动，活跃了物业管理市场，初步形成了优胜劣汰的市场格局，促进了管理体制和运作机制的转换，带动了物业管理整体水平的逐步提高。 为了推进房管所的转制工作，建设部和财政部去年8月联合下发了《关于房管机构转制资金有关问题的通知》，明确规定可以从直管公房的出售收入中按一定比例提取转制资金，专项用于支付离退休职工的离退休费、医疗费，支付富余职工解除劳动合同关系的一次性补偿金和房管所转制改企或组建新企业的启动资金。文件下发后，上海新黄浦、永业、西部集团和武汉武昌区房产公司等单位认真贯彻《通知》精神，积极实施“事转企”、“企改制”、“国改民”，系统抓好重组、竞岗、分流、社保、安置等工作，为全国房管所转制改企工作创造了好的经验。
10、住宅产业现代化工作的实质性启动，对提升住宅产品的质量产生了重要影响。国务院办公厅转发了八部门联合上报的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》，随后建设部制定了《商品住宅性能认定管理办法》和《国家康居示范工程实施大纲》，会同有关部门下发了《关于在住宅建设中限制使用落后产品的意见》。目前住宅性能认定制度已进入实施阶段，国家康居示范工程试点全面实施。限制和淘汰不符合节能、节水、计量、环保要求及质量低劣的住宅部品、材料工作，从去年1月1日起开始分步实施，其中实心粘土砖（东部地区）、铸铁水管、实腹钢门窗、12升水箱马桶等已经被限制和淘汰。“四新”技术、节能材料及部品、部件的使用，已经成为住宅产品的卖点，带来了住宅质量的整体提升，已经有越来越多的开发商重视并自觉参加到住宅产业现代化的行列中来。
11、房屋拆迁方式有了重大调整，加快了拆迁工作的步伐。“九五”初期，住宅建设和城市改造步伐加快，房屋拆迁量剧增，由于安置工作跟不上，部分城市一度出现数万被拆迁户长期在外过渡，集体上访，影响社会的稳定。而房改的推进，加速了住房产权多元化和个人产权数量的增加，新的《土地管理法》也明确拆迁应当对房屋占用土地作适当补偿。面对法律法规的调整和住房市场的变化，天津、沈阳、上海、北京、成都等城市陆续出台了货币拆迁的政策，被拆迁户得到货币补贴后，可以自主到市场选购合适的住房。既有效地保护了被拆迁人的合法权益，又大大简化了拆迁程序，加快了拆迁工作的步伐，化解了拆迁中的社会矛盾。这一经验已经在全国范围内推广。
12、房地产行政管理工作有了改善。针对前几年出现的多头发证、乱发证的现象，1997年整顿了全国房屋权属登记发证秩序工作，明确发证主体，实行房屋权属登记属地化管理，使房屋权属登记发证工作走上了正常轨道。
为了适应住房由集团消费向个人消费的转变，方便群众办理交易手续和产权登记，各地普遍加强了房地产行政管理的窗口建设，公开办事程序，推行服务承诺制，不同程度地简化了手续，降低了收费额度。山东在全省降低了管理收费，上海、重庆、深圳、济南、青岛、南宁、扬州、江阴、赣州等城市通过规范化、现代化的管理，实现了交易与权属管理的一体化，即一个窗口接件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证，并通过计算机系统的管理形成了完整有效的内部监督约束机制，大大提高了办事效率，方便了群众。在总结各地经验的基础上，部里去年下发了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导性意见》,并在济南召开的房地产市场工作会上，就简化管理程序，减轻管理收费，管理部门和下属的事业单位脱钩等问题提出了严肃的要求。各地认真贯彻会议精神，安徽省下发了《关于进一步简化交易手续激活房地产市场的通知》；石家庄市主动把管理收费降低了70%，房改房提出申请7天内就能办妥房屋所有权证书，受到群众的欢迎。
通过窗口建设，还涌现了一批精神文明建设的先进典型。“九五”期间，重庆市房地产交易所、福州市房地产交易管理所、甘肃张掖市房屋产权产籍监理所被中央精神文明办授予“创建文明行业先进单位”称号；上海市房地产交易中心、南京市房产管理局产权监理处等17个单位先后被中央文明办、建设部命名为“文明服务示范窗口单位”。建设部会同中宣部推出了徐虎等先进人物，在全国掀起了学习热潮，推进了行业精神文明的建设。
此外，法制建设有了新的发展。国务院相继出台了《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》两个行政法规，建设部制发、修订了《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房产测绘管理办法》等9个部门规章，以及《房地产估价规范》、《房产测量规范》等两个技术规范。各地也陆续出台了一批地方法规和规章，为产业的改革和发展创造了良好的法制环境。去年，部里还组织了综合执法检查，并对检查中发现的挪用住房公积金，公积金项目贷款回收不及时，交易产权管理收费过高，以及“搭车收费”、增加审批内容等问题及时予以纠正。
“九五”期间，随着房改政策、住房供应政策、住房市场开放政策、住房税收政策、住房金融政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，带动了全社会住宅建设投资和竣工面积的增长和相关产业的发展，对GDP的增长作出了重要贡献。房地产业自身也抓住了机遇，走出了低谷和困境，走上了比较健康的发展轨道。尤其是赢得了较好的政策环境，创造了良好的市场氛围，加快了发展的速度，成为促进国民经济增长的亮点产业。
二、“十五”期间我国住宅与房地产业面临的形势与主要任务 党的十五届五中全会深入分析了世纪之交我国改革开放和现代化建设面临的国际、国内形势后，认为从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会，加快推进现代化的新的发展阶段。全会通过的《十五计划建议》从三个方面对住宅与房地产业的发展提出了明确的要求：“改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，改善居民消费环境，保障人民安居乐业。”“发展服务业，要面向城乡居民消费，进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。”“进一步开放市场，建立和完善全国统一、公平竞争、规范有序的市场体系。打破部门、行业垄断和地区封锁，进一步放开价格，发挥市场在资源配置和结构调整中的基础性作用，继续发展商品市场，重点培育和发展要素市场，促进生产要素的合理流动。”
住房条件的改善是人民生活水平提高的最重要方面，也是“十五”期间住宅与房地产工作的出发点。尽管改革开放20年，尤其是近5年来，群众的居住条件有了较大改善。但和经济发达国家的住房状况比较，和人民群众日益增长的住房需求，还有较大的差距。根据经济发达国家的经验，在人均住房建筑面积达到35平方米（户均100平方米）之前，会保持较旺盛的住房需求。 99年底，我国城镇人口3.89亿，现有城镇居民人均增加住房建筑面积10平方米，就需要建40亿平方米的住房。加之人口的增长、城市化进程加快对住房的需求以及相当一批旧住房的自然淘汰，今后10年，我国的住房建设仍有着巨大的发展空间。
在研究“十五”期间住宅与房地产业发展思路时，我们既要看到当前的有利形势，抓住发展机遇，又要正确对待存在的问题，研究对策，开拓进取。当前的有利条件：一是中央高度重视住宅建设和住房消费，连续几年把启动住房消费作为促进经济增长的重点，为住宅发展提供了较为宽松的政策环境；二是随着住房个人消费的顺利启动，社会各方面对发展住宅建设进一步形成共识，各相关部门联合出台了一系列政策，对今后若干年住宅建设和消费将产生持续的积极影响；三是老百姓的住房消费观念有了很大改变，早日入市、负债购房、置业投资正被越来越多的人接受；四是房地产开发结构的调整已基本完成，以经济适用住房为重点的住房供应格局基本适应了个人买房的发展势头；五是商品房的销售环节正在规范，一批优秀企业发起的“放心房”“放心中介”承诺活动在全国范围内深入进行，困扰消费者的商品房虚假广告、面积缺斤短两、质量低劣等问题得到遏制，住房的消费环境正在改善；六是随着个人住房信贷业务的增长以及对这部分资产安全性的认识，商业银行对个人住房贷款的竞争加剧，促进了住房信贷服务方式多样化和服务水平的不断提高，从而进一步发挥支持居民早日买房的作用；七是适应个人为主体的房地产市场结构的变化，信息网络技术被广泛应用，房地产中介服务方式不断创新，为居民入市提供了便利；八是中国加入WTO，有利于住宅与房地产业市场化进程的加快。
发展中亟待解决的主要问题：一是部分省市住房分配货币化工作推进力度不够，原有建房、买房的资金没有及时转换，住房补贴的到位情况不理想，制约了中低收入家庭入市买房；二是住房二级市场的作用尚未充分体现，上市程序复杂，门槛过高等问题制约了二级市场的活跃，影响了增量市场和存量市场联动局面的形成；三是国家规定的对经济适用住房建设扶持政策的落实，在部分地区因强调“以地生财”而受到影响，廉租住房制度建设进展缓慢；四是住房销售环节有待进一步规范，市场中介尚须加快培育，住房租赁市场发育滞后，管理不到位；五是住房公积金的管理体制和监督机制亟待进一步完善；六是住宅产业化水平、科技含量还比较低，住宅建设中新材料、新技术的推广力度不够大；七是物业管理发展中，住户对管理服务要求的不断提高，与其物业管理消费意识及物业管理消费支付能力以及管理单位收费不规范的矛盾逐渐显现并表现突出；八是有关立法滞后，行政管理中存在的管理程序复杂、管理收费过高等问题仍没有根本解决。
面对新的形势和任务，我们必须认真贯彻党的十五届五中全会精神，紧紧抓住发展这个主题，抓住结构调整这条主线，依靠改革开放和科技进步这两个动力，统一思想，凝聚力量，从社会经济发展的全局和启动消费、促进经济增长的高度，正确把握产业发展的方向和目标。
“十五”期间住宅与房地产业改革和发展目标：继续深化城镇住房制度改革，基本建立城镇住房新体制；以改革促发展，通过发展，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量；建立稳定、规范的住房补贴资金渠道，落实补贴资金，建立较为完善的住房货币化分配体系；基本建立运作规范、功能完善的住房市场体系，全面开放二级市场，加快培育租赁市场，调整完善税费政策、管理制度，形成规范的中介、流通、服务和信息体系；进一步完善住房公积金制度，初步建立符合中国国情的商业性和政策性并存的住房金融体系，建立起兼顾贷款风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险和担保制度；进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，保持商品房、经济适用住房、廉租房之间合理的供应比例，加大财政支持力度，形成比较健全的适合我国国情的住房保障制度；在较大范围内推广社会化、专业化、市场化的物业管理，形成合理的物业管理收费制度和规范的物业管理招投标市场；基本建立以财税、金融、法律、土地供应及产业政策等间接手段为主的政府对住房市场的宏观调控体系；形成基本完善的住宅产业政策体系，基本建立住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、质量控制体系和性能认定体系，形成住宅建设的技术创新和技术进步机制，全面提高住宅建设质量和住宅产业现代化水平。
“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工面积达到57亿平方米，其中城镇住宅竣工面积27亿平方米，农村住宅竣工面积30亿平方米。“十五”期末，城镇人均住宅建筑面积达到23平方米；农村人均建筑面积达到25平方米，砖混结构比重提高到80%；人民的住房条件会有进一步的改善，房地产业对国民经济的拉动作用将会进一步增强。 三、2001年工作重点
（一）以落实住房分配货币化为核心，推进住房制度改革的深化
1、落实住房补贴资金，全力推动住房分配货币化工作。实物分房停止后，职工不再等待单位购建住房，个人购买商品住宅的比例大幅度上升。但是，先期入市购房的主要还是一部分经济条件较好的家庭，在房价较高的大中城市，大多数中低收入家庭只有得到住房补贴，才具备购房的支付能力，才会尽快入市。因此，加快推进住房分配货币化，落实和发放住房补贴，是住房市场持续繁荣的关键所在，各地一定要予以高度重视。要采取有力措施，将以前财政和单位买房和建房的资金尽快转换为住房补贴；同时要对出售公有住房回收的资金进行清理，在留足房屋共用部位和共用设施、设备维修基金及房管所转制资金后，将剩余的资金在今后几年集中用于发放住房补贴；要加强对企事业单位住房分配货币化工作的分类指导，确保补贴资金尽快发到职工手上，提高职工买房的支付能力，调动起更多的职工买房和换购住房。
2、加快廉租住房制度建设。廉租住房制度是住房社会保障制度的重要组成部分，关系到城市最低收入住房困难家庭住房问题的解决，关系到社会的稳定，关系到面上住房分配货币化工作的推进。目前，上海、成都、厦门、青岛等城市已进行了有益探索。上海市的方案是对人均住房面积在5平方米以下，家庭人均月收入在280元以下的孤寡老人、烈属和残疾人等特殊困难家庭通过收购旧房合理安置，对符合条件的其他对象则以现居住面积与人均7平方米的差额按月发放租金补贴，鼓励其到市场上租房，租金补贴凭租赁合同直接向出租方支付。厦门拨款2500万元新建182套住房，计划用这些新住房置换出更多的旧房，作为廉租住房配租给最低收入住房困难家庭；成都市筹集150套廉租住房两次公开组织摇租活动，其中35套房是政府通过市场租来后提供给廉租住房对象租住的，市场租金与廉租住房租金之差额由政府补贴，租期暂定一年。这些经验和工作思路值得各地借鉴。廉租住房不宜成片建设，可通过补贴租金、鼓励符合条件的对象到市场上租赁住房的方式解决，也可以通过政府、单位收购旧房、接受社会捐赠等方式筹集房源。希望各地今年务必要把这项工作启动起来，抓紧抓好。
3、继续贯彻落实《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》和《关于积极稳妥地推进公有住房租金改革的意见》。重点是加大公房出售力度，有条件的城市可以逐步将公房出售价与经济适用住房价格相衔接。
（二）进一步规范房地产开发经营行为，调整投资结构，改善住宅供应
1、继续加大经济适用住房建设力度。十五届五中全会明确提出要大力发展以经济适用住房为重点的房地产业。家宝副总理在全国建设工作会议前听取建设部工作汇报后，强调指出：中央把住房建设作为扩大内需、发展经济和结构调整的一项重要措施。加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。他指出：住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办，防止盲目建设，造成新的积压。应当提醒大家，目前老的住房积压还没有处理完，新的积压又在一些地方不同程度地出现，在发展住宅建设的同时，必须防止房地产出现过热。希望大家认真学习、领会家宝副总理讲话精神，贯彻部里下发的《关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知》，尽快落实经济适用住房的各项优惠政策，确保经济适用住房的低价位和高质量；同时，要加快规范经济适用住房的销售政策，促进经济适用住房规范发展并重视对市场的分析研究，加强总量调控，谨防新的过热。
2、下大力气解决销售环节的管理问题，规范销售行为。 个人成为住房消费主体之后，能否解决好住房消费环节的突出问题已经成为影响住房消费的重要因素。去年，部里和消费者协会、经济日报社联合举办了“放心房”、“放心中介”承诺活动。之后，陕西、山西、江西、天津、哈尔滨等省市也陆续开展了该项活动，得到了良好的社会反响。从消费者协会得到的情况，去年的有关投诉较前年已有下降，但问题还没有根本解决。因此，规范销售环节仍将是今年的工作重点。一是要尽快制发《商品房销售管理办法》，加大对商品房销售活动的监管力度。二是积极推广使用《商品房买卖合同示范文本》，保护购房者合法权益。三是鼓励在购销商品房活动中，按套或套内面积结算房价，减少买卖纠纷。四是继续加大承诺活动的宣传力度，促进更多的企业加入。通过承诺，约束企业质量行为，切实改进住宅产品在公众中的质量形象。五是加大房地产开发企业清理力度，淘汰实力弱、信誉差的企业，树立优秀企业的品牌。
3、加大技术创新、产品创新力度，加快提升住宅的总体质量。个人成为消费主体后，住宅产品的竞争已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争。面对新的形势，深圳、上海、成都、宁波、长春、广州的开发主管部门重视产业现代化工作，鼓励和引导开发企业建设高品位的住宅。不少企业及时调整经营策略，由单纯追求高容积率转为追求高质量。使住宅产品的质量有了较明显的提高。但也有一些地方，对个人买房后的市场变化分析研究不够，沿用传统的规划思路和建设方式，直接影响了新建住宅的销售，也抑制了老百姓换购住房的欲望。十五届五中全会提出以科技创新作为动力的思路，对于住宅建设有很强的指导意义。各地的开发主管部门一定要下大力气解决住宅建设中新材料、新技术推广不力的问题，要在住宅科技进步上多下功夫，加快新技术、新产品的应用，切实解决质量通病。房地产开发企业，特别是中西部企业和大型国有企业，更要加快转变经营观念，尽快适应市场的变化。与此同时，我们还要注意积极开拓新的市场。在不久前国务院召开的高校后勤体制改革会上传来的信息，去年全国新建的高校学生公寓达800万平方米，为适应大学扩招，到2002年还要新建3500万平方米的学生公寓。我们要引导有实力的开发商参与开发建设。
4、继续加大消化空置商品房的力度。为使消化空置商品房工作在目前的基础上有进一步的效果，根据各地反映的情况，经与财政部、税务总局协商并向国务院报告，国办62号文件确定的各项优惠政策的时间将延长到2002年底，范围将扩大至办公用房、商业用房等。因此，今年部里还要加大对空置量较大城市消化工作的督促力度。希望各地要高度重视，组织力量，系统地清理空置项目，分类指导，提出解决措施。这次会上有两个关于消化空置商品房的经验交流材料，值得各地借鉴。
（三）进一步培育市场，搞活流通
1、落实已经出台的各项政策，全面开放搞活存量住房交易市场。对于部分至今尚未允许已购公房上市的城市，要采取措施加快开放。已开放的城市，则重在搞活。要尽可能简化程序，并实事求是地处理好收益分配问题，降低入市门槛。尚未制定标定地价的城市，不应以此作为阻碍市场开放的理由。可按规定以成交价的一定比例或其他适当方式收取出让金。
2、以住房租赁税收政策的调整为契机，启动房屋租赁市场，发挥租赁市场对消费和投资双向拉动作用。房屋租赁市场潜力很大，加快培育这一市场，可以满足部分居民租赁住房的需求。出租住房有合理回报，也为居民和社会投资开辟了新的渠道，会吸引部分储蓄和社会散资分流到住宅建设领域，从而带动住房投资的持续增长。
当前制约住房租赁市场发展的税负过高问题已基本得到解决，各地要以此为契机，重点做好以下几项工作：一是主动协调当地财税部门，使中央政策更具操作性，并认真贯彻执行。二是推行指导租金制度，规范租赁税收基数，引导市场发育。三是认真研究适合本地实际的房屋租赁协管机制，主动会同公安、税务、工商、计生等部门，采取联合办公、相互把关等措施，通过信息共享，齐抓共管，规范房屋出租行为。
3、简化程序，降低收费，切实改善行政管理。积极推行房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。结合贯彻建设部党组关于建设系统深入开展源头治理腐败工作的意见，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长以及利用行政权力搭车创收等问题。同时，要根据简化程序后的工作量和管理成本，切实减少行政事业性收费，重点是归并费种、降低标准。目前部里正在商国家计委和财政部抓紧制定全国统一的住宅交易与权属登记收费标准，新的收费标准出台后，各地必须认真执行，不得以任何理由拖延或变相收费。
4、规范行为，拓展住房消费服务领域。一是加快建立房地产经纪人执业资格制度，目前部里正在积极与人事部沟通，争取今年内开始启动。二是加快制定房地产中介服务规则，加强行业自律。三是积极鼓励更新消费服务理念，开拓新的服务市场，进一步推广房屋置换、电子商务应用、房屋银行、置业担保等新的消费服务，充分发挥其在房地产市场流通中的作用。
5、转变政府职能，营造公平竞争的市场环境。要在总结房地产估价机构脱钩改制经验的基础上，加快推进房地产中介机构的战略性调整，形成与房地产市场发展相适应的中介服务机制与体制。同时要积极推进房产测绘体制改革。通过将房产测绘监督管理与测绘经营行为实行分离，形成竞争有序的房产测绘市场，使房产测绘单位成为独立的经济实体和市场主体，房产测绘走向市场化、专业化、法制化的轨道。目前，部里正在抓紧协调房产测绘体制改革的有关政策，有条件的地区可先行开展试点。
（四）完善制度，提高住房公积金管理的法制化、规范化水平 当前，要针对公积金管理中存在的问题，围绕完善住房公积金的管理体制和监督机制，抓好以下几件事：
1、加强住房委员会建设。对房委会的组成结构、会议制度、决策程序做出明确规定，使房委会切实履行对住房公积金管理的决策职能。对不经过房委会决策，违反房委会决议，擅自改变住房公积金用途，挪用资金等行为坚决进行查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、提高住房公积金的使用效率，大力发展住房公积金个人贷款。各地管理中心要加大对住房公积金个人贷款的宣传力度，扩大个贷范围，落实各项配套政策；同时，要在规范运作的前提下，简化程序，提高办事效率，方便职工提取住房公积金和申请住房公积金委托贷款。
3、加快清理和回收住房公积金建设项目贷款和单位贷款。去年10月，建设部下发了《关于加强对住房公积金建设项目贷款和单位贷款清理回收意见》，各地要认真贯彻落实。同时针对目前一些地方存在的购买国债过程中面临的风险，对以公积金购买国债的行为进行检查和规范。
4、实行公示制度，接受社会监督。各地管理中心要主动接受审计部门的审计，并将审计报告及时向社会公布。对审计中发现违反规定的做法，住房委员会要责令有关部门和单位提出整改措施，限期予以纠正。经财政部门审核、住房委员会审议的财务报告每年要定期以《公告》形式向社会发布。凡没有向职工发放住房公积金有效凭证的设区以上城市管理中心，应限期向职工发放。要进一步规范和完善职工个人查询系统，使职工可以随时、便捷地查询到个人账户内的住房公积金存储、使用和计息情况。要建立完善的举报系统，公开举报电话，发现问题，严肃查处。
5、加强对住房公积金管理工作的指导和监督。去年，部里会同财政部、中国人民银行对部分省、市的住房公积金管理工作进行联合检查，效果较好。今年我们要继续加强执法检查。省（区）建设行政主管部门要加强对全省（区）管理中心工作的指导并切实加大执法检查的力度，对查出的问题要及时向当地政府及有关部门进行通报，并责成中心限期整改。问题严重的，要追究直接责任人和有关领导的责任。
（五）推广和规范物业管理
1、各地要制定物业管理发展规划，完善政策措施，扩大物业管理覆盖面。在巩固新建住宅小区物业管理成效的同时，要有计划地对旧住宅小区进行整治、改造、出新。在此基础上，结合房管所转制工作，推行社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
2、明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。要根据当地社会经济条件和市场发育程度，依据物业管理的服务内容、服务质量，制定不同档次的收费指导价格标准，让消费者根据自身的消费水平，花钱买相应水平的服务。
3、大力推行物业管理项目的招投标，规范招投标活动，把公平竞争、优胜劣汰作为提高行业整体水平的重要机制。为了使物业管理项目招投标活动有法可依，有章可循，部里正着手制定《物业管理招投标规则》。
4、落实转制资金，推进房管所转制。去年底，我们在上海召开了房管所转制工作座谈会，推广上海新黄浦集团等单位的经验。要求各地以落实转制资金为切入点，做好房管所转制工作和人员的分流工作，利用转制资金把职工送到市场上去，鼓励职工利用得到的解除劳动合同关系的一次性补偿金，按照十五届四中全会提出的“专、精、特、新”的发展方向，以出资人身份组建为住房消费服务的各类专业化企业，以新体制和新机制适应市场，发展自我，从根本上解决旧体制下“大锅饭”的种种弊端。希望大家要抓紧推进这项工作。
（六）启动“中国住宅与房地产信息网”
《十五年计划建议》把推进国民经济和社会信息化放在了优先位置。建设部十分重视建设领域信息化发展问题，明确提出要重点抓好工程建设与建筑业信息网和住宅与房地产信息网的建设工作。 “中国住宅与房地产信息网”是一个能够覆盖全国房改和房地产行政管理部门、开发企业、中介机构、物业管理和社区服务等方面的公益性计算机管理信息网络体系。“中国住宅与房地产信息网”的建立，有利于建立房地产市场预警、预报机制，加强房地产市场宏观调控；有利于规范各级房地产行政部门的管理行为，促使管理水平的提高与升级；有利于建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，有利于引导企业和消费者，实现房地产投资和消费的互动。
目前该信息网的“网络中心节点信息发布平台（部级中心节点）”已建立，启动实施条件已基本具备，主网站近期将正式开通。下步将在部级中心节点的基础上，逐步建立各省、市的地方信息平台。希望各地在资金、人员、机构及组织管理方面给予支持和保障。一是按要求尽快建立“信息员制度”，由专门人员负责信息网的运行工作。二是对本地区、本领域的信息化状况进行调查，摸清情况。三是与部信息中心密切配合，建立各地的信息平台并与部级中心节点联网。
（七）加强住宅与房地产立法工作，清理与当前形势不相适应的法规和规章
全国建设工作会议明确提出，“十五”期间，建设事业立法的重点是：规范市场经济条件下的财产关系、信用关系和契约关系，维护市场秩序，保护公平竞争；保障结构调整顺利进行；改善城镇生态环境，节约利用资源。根据部里的总体要求，结合房地产行业立法工作的实际，2001年重点要做好《住宅法》、《物业管理条例》起草、论证工作。《物业管理条例》已经部常务会议通过，将报送国务院，今年重点是要配合国务院法制办做好修改论证工作，争取早日出台。《住宅法》的基本框架草稿已经形成并征求了有关专家意见，国外住宅法收集和中外住宅法比较研究工作也已完成，今年重点是会同有关部门做好法律的起草和调研工作，争取年内形成送审稿。同时，《商品房销售管理办法》、《房屋权属档案管理办法》、《房地产经纪管理办法》等部门规章也正在抓紧制定。
随着社会主义市场经济的不断发展和加入WTO的需要，部分法律、法规和规章已经不适应形势的需要。今年，部里将对这类法律法规和规章进行全面的清理，属部门规章的，该废止的废止，该修改的修改；属法律、法规的，部里将及时提出废止或修改的意见。目前《城市房屋拆迁条例》已报送到国务院，《城市租赁管理办法》等部门规章已着手修订，《城镇住宅合作社管理暂行办法》和《城市住宅小区竣工综合验收办法》等重要的规范性文件拟修订后上升为部门规章。各地也应根据本地实际，开展法规清理工作，确保行政管理的合法性和适时性。
同志们：我国住宅与房地产业正处在承上启下、蓬勃向上的关键时期，让我们以不断提高人民群众居住水平为出发点，勇于开拓，锐意进取，为全面建设住房新体制，健全房地产业运行机制，改善人民群众的住房条件，促进国民经济健康、持续、快速发展，作出更大的贡献。
